Los municipios, en nuestro país, son las primeras autoridades en cuya competencia se encuentra la regulación que permite un ordenamiento urbano. Es decir, que la expansión de las ciudades con nuevos desarrollos inmobiliarios se sujete a reglas que garanticen la sana convivencia, la paz y el orden.
En los diferentes cabildos, máxima autoridad del municipio, hay reglamentos y disposiciones administrativas para la regulación del uso de suelo, es decir, a las normas que establecen el tipo de construcción o aprovechamiento de estas dependiendo del tipo de “uso” que se daría.
De tal manera, que es importante señalar que en términos generales se reconocen tres tipos de suelos: la habitación o vivienda, la zona comercial y la zona industrial.
¿Por qué es importante esta clasificación?
Porque permite lograr y consolidar un ordenamiento territorial conforme a las características del uso de las diversas habitaciones o viviendas que otorguen seguridad y certidumbre, ya sea para los que las habitan o las usen con algún fin de lucro como son los negocios o industrias.
Esta regulación urbana es de tal importancia que los desarrolladores de fraccionamientos o nuevos asentamientos urbanos deben seccionar el terreno en función del tipo de construcción que se deberá edificar y así definir las áreas de vivienda y las comerciales, así como también de las extensiones que deben ceder al ayuntamiento para fines de equipamiento urbano.
Si lo aplicamos a un caso práctico, un ejemplo de esa importancia lo podemos encontrar en la situación hipotética de comprar en un nuevo fraccionamiento una vivienda en zona destinada para para ello y nuestro vecino, que la adquiere en la misma condición y con el mismo uso de suelo, posteriormente la convierta en una fábrica. Se espera, por fácil obviedad, que la fábrica pueda utilizar insumos peligrosos que podrían afectar la seguridad de los predios circulantes.
Por lo cual, para evitar riesgos que no fueron considerados en una primera instancia, debe existir una autoridad que supervise la factibilidad de un cambio del uso de suelo, de tal forma, que los intereses de mantener un orden urbano se preserven como un bien que jurídicamente se debe garantizar a la población.
Es por ello, que los ayuntamientos han instrumentado normas y disposiciones administrativas para la definición del uso de suelo. Para el caso de Mérida, la responsabilidad recae en la administración municipal que tiene en la dirección de Desarrollo Urbano la delegación de los trámites administrativos para el análisis u otorgamiento de las “licencias de uso de suelo”.
Como lo manifiesta la autoridad meridana en la materia, el trámite de la “Licencia de uso del suelo” es un documento que emite la Dirección de Desarrollo Urbano para asignarle a los predios o inmuebles un determinado uso o destino que sea compatible con las leyes, reglamentos aplicables y con el programa de desarrollo urbano para la ciudad.
Para el otorgamiento de la licencia, que tiene una vigencia de un año, la autoridad realiza un estudio de factibilidad sobre el uso del suelo en las circunstancias solicitadas.
Es necesario señalar que cambiar o modificar el uso de la vivienda, por ejemplo, de casa habitación a negocio o una fábrica, sin contar con la licencia del uso de suelo, contrae responsabilidades para el dueño del inmueble que puede ir desde una multa o en su caso la clausura del predio.
