Bajar precios de viviendas podría reactivar las ventas inmobiliarias en Estados Unidos
Por su parte, esta interpretación cuestiona la explicación habitual que atribuye la caída de las operaciones al encarecimiento de los créditos hipotecarios. Aunque las tasas más altas aumentan las mensualidades y reducen la capacidad de compra, el análisis de Ryan McMaken sostiene que los precios de las viviendas también deben ajustarse a las condiciones de financiamiento.
Una de las diferencias más importantes aparece al comparar las mensualidades de una hipoteca de 500.000 dólares. Con una tasa del 7 por ciento, el pago mensual ronda los 3.300 dólares, sin incluir impuestos ni seguros. En cambio, con una tasa del 3,5%, la mensualidad se aproxima a 2.200 dólares.
Esta diferencia ayuda a explicar por qué numerosos propietarios estadounidenses evitan vender sus viviendas. Quienes contrataron hipotecas durante el periodo de tasas excepcionalmente bajas tendrían que renunciar a condiciones favorables para adquirir otra propiedad mediante un financiamiento considerablemente más caro.
Así, el fenómeno, conocido como efecto de bloqueo hipotecario, también afecta indirectamente la disponibilidad de viviendas. Los propietarios tienen menos incentivos para cambiar de residencia, mientras los compradores potenciales enfrentan mensualidades que dificultan concretar operaciones.
Sin embargo, una tasa hipotecaria cercana al 7% no resulta extraordinaria desde una perspectiva histórica. Durante la década de 1990, niveles similares eran habituales, mientras que las tasas inferiores al 4% observadas posteriormente estuvieron relacionadas con condiciones monetarias excepcionales.
Entre 2008 y 2022, la Reserva Federal adquirió aproximadamente 2,7 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas, además de importantes cantidades de bonos del Tesoro, explica McMaken. El también editor de Mises relaciona estas intervenciones con la reducción de las tasas hipotecarias durante ese periodo.
La posterior retirada de esas compras, junto con las presiones inflacionarias y los rendimientos de los bonos del Tesoro, forma parte de los factores que el análisis identifica para explicar el encarecimiento del crédito.
Ajuste de precios
Frente a este escenario, el argumento central es que los vendedores no deberían depender exclusivamente de una futura reducción de las tasas hipotecarias para recuperar la demanda. El precio de una vivienda determina, junto con el interés y las condiciones del préstamo, la cantidad que un comprador necesita financiar. Por tanto, una reducción del valor de venta puede disminuir las mensualidades aun cuando la tasa hipotecaria permanezca sin cambios.
Desde esta perspectiva, el mercado inmobiliario enfrenta un desajuste entre las expectativas de los vendedores y la capacidad de pago de los compradores. Algunos propietarios mantienen precios establecidos durante periodos de financiamiento más barato, mientras quienes quieren adquirir una vivienda deben calcular sus posibilidades con tasas considerablemente superiores.
Y esta resistencia contribuye a prolongar el estancamiento. Los vendedores esperan condiciones crediticias más favorables o un repunte de la demanda, pero los compradores no necesariamente pueden asumir los precios solicitados.
También esta situación afecta a quienes desean adquirir su primera vivienda. A diferencia de los propietarios que conservan créditos antiguos, estos compradores deben contratar financiamiento bajo las condiciones disponibles. Una reducción de precios podría ampliar sus posibilidades de acceso sin requerir necesariamente tasas similares a las registradas durante los mínimos históricos.
Las constructoras aparecen como uno de los primeros sectores donde se manifiestan los ajustes. Algunas empresas ofrecen descuentos y esquemas hipotecarios con tasas iniciales reducidas que posteriormente aumentan hasta niveles de mercado.
Para las viviendas usadas, las necesidades de mudanza, los cambios laborales y otras circunstancias personales podrían llevar gradualmente a más propietarios a aceptar precios inferiores a sus expectativas iniciales, refiere el análisis.
Entonces, la previsión es que los valores inmobiliarios terminen ajustándose de manera progresiva si las tasas hipotecarias permanecen elevadas respecto de los mínimos registrados años atrás.
Bajo este planteamiento, la recuperación de las ventas no dependería exclusivamente de las decisiones de política monetaria de la Reserva Federal. También podría producirse mediante una corrección de los precios solicitados por los vendedores, hasta alcanzar niveles compatibles con la capacidad financiera de los compradores.
El análisis concluye que permitir esos ajustes constituye una alternativa para recuperar la actividad inmobiliaria, aunque la magnitud y velocidad de una eventual reducción de precios dependerían de las condiciones particulares del mercado.
